建物状況調査
インスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。新築入居時やリフォーム実施時にも検査は行われますが、注目されているのは、既存(中古)住宅の売買時に行うインスペクションです。
既存(中古)住宅の場合は、売り主も買い主も個人であることが多いので、売買の対象となる住宅の状態について正確な情報を理解したうえで、購入の意思決定や交渉ができるようにすることで安心して取引を行うことができ、引き渡し後のトラブルを軽減する効果が期待できます。
既存(中古)住宅の売買時にインスペクションが活用されるように、売買を仲介する宅地建物取引業者（宅建業者）の役割を強化する宅建業法の改正が行われました。
宅建業法で「建物状況調査」と呼んでいるインスペクションは、既存住宅状況調査技術者（国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士）が、既存住宅状況調査方法基準に基づき行う調査のことです。
2018年4月1日に行われた法改正によって、既存(中古)住宅の売買にかかわる各手続きにおいて、宅建業者は次のことが義務付けられています。
（1） 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する
（2） 買い主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明する
（3） 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付する
この改正によって、一般消費者にとっては、仲介を依頼した宅建業者が建物状況調査を実施する者をあっせんする場合はそれを利用したり、建物状況調査が実施されている場合にその結果について詳しい説明を受けたり、引き渡し後のトラブルを防ぐために建物の状況を書面で受け取ったりといったことができるようになりました。
ただし、建物の検査が行われたからといって、必ずしも宅建業法に規定する建物状況調査の要件を満たすとは限りません。加えて、「重要事項説明などの対象となる建物状況調査」は、調査を実施してから1年以内のものとされています。
なお、建物状況調査は目視、計測等による調査で、床や壁をはがして調査することまでは求められていません。足場を組まずに移動できる範囲に限られ、一戸建てでは小屋裏や床下の点検口から目視できる範囲などとしています。したがって、外から見えないところの劣化や不具合を把握したり、住宅の性能を判定したりするものではないことに注意が必要です。
そのガイドラインの中にある「検査結果に係る留意事項」には下記のような文言が入っており、予めご理解いただきたい内容です。
・瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと
・報告書の記載内容について、検査時点からの時間経過による変化がないことを保証する
ものではないこと。
・建築基準関係法令等への適合性を判定するものではないこと
【中古戸建てのインスペクションは改修工事を前提に】
【判断が間違っている例】
**新耐震だから耐震性は大丈夫**
・2000年5月以前は耐震改修が必要と判定される可能性が高いです。築20年以上で住宅ローン減税を利用したい方は、耐震改修を前提にしないと実現が難しいです。
**リフォーム済みだから大丈夫**
・一般に実施されているリフォームは、設備の交換やクロスの貼り換えなど、見た目や快適さの改善を目的としたものです。売主が売却のために実施するリフォームも内装が中心です。中古住宅購入時に必要なリフォームは住宅性能の向上が目的です。耐震改修・外壁塗装・屋根塗装・バルコニー防水改善などの必要な工事の履歴が確認できない場合は、改修工事が必要と判断される可能性が高くなります。
株式会社 大福
**築浅だから大丈夫**
・以前記事にしましたが、我が家は築10年で外壁の日当たりのよい部分のコーキングが破断しています。流石に築3年～5年で劣化が指摘されるというのは言い過ぎなのですが、あまり築浅であることを過信しない方が良いです。（ただ、築浅の場合は、改修工事が必要でも比較的安価で済むことが多いです）
**買取再販物件だから大丈夫**
・事業者による買取再販物件は注意が必要です。買取再販は、可能な限り安く仕入れて、可能な限り安くリフォームを実施して、利益を確保する事業モデルだからです。買取再販事業者がすべて悪いとは言いませんが、本質は同じで、特に性能面で必要以上にリフォームする合理的な理由がないのが事実です。
買取再販物件の場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を必須とした方が良いでしょう。
・中古戸建を検討する場合は、リフォーム費用を改修工事費用とその他リフォームに区分して予算を検討する必要があります。
予算を多めに取っておいて結果的に状態が良くて使わなかった、というのは良いのですが、思った以上に改修費用がかかることが判明した、では取引が成立しません。
・中古住宅に潜むリスクとは、必要な改修費用の金額です。安心安全な取引のためにも、インスペクションが欠かせないのですが、目的を間違えないようにしたいものです。
株式会社 大福
