中古の戸建て住宅を取得する場合の判断のポイントは以下になります
1：木造か木造以外か
2：築年数が20年以内か20年超えか
【内見前に確認したいこと】
・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
・リフォーム履歴（特に増築の有無）
・雨漏れなど劣化が発生していないか
・耐震改修済みかどうか
・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の平面図には筋交いという構造材の位置が記載されています
耐震診断は非破壊検査になるので、図面がない場合は筋交いの特定が困難になります
図面がない場合の耐震診断では、筋交いがないものとして評価されるので、著しく評価が下がってしまいます
言い換えると、図面のない物件は、耐震改修にお金がかかる物件ということです
・リフォーム履歴
リフォーム履歴は重要です。これまでに実施したリフォームの内容を把握しておく必要があります。
もしこれまでまったくリフォームを行っていない物件だとしたら、劣化改修のためにある程度予算を割く必要があります。
また、リフォーム履歴があっても、外壁・屋根など防水に関するリフォームが実施されていない場合も改修費用がかかる可能性が高いです。
特に注意したいのが増築です。
増築された方法によっては、性能評価がまったく行えない状況も考えられます。（木造住宅に鉄骨を使用した、中2階を作ったなど）
こういった物件はそもそも検討に値しません。
事前に増築の有無を確認しましょう
・雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。
雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう
・耐震改修済みかどうか
これまでに耐震診断や耐震改修を実施したことがあるか確認します。（実施されているケースは少ないと思います）
耐震改修済みの場合は、どのような工事を行ったのか、設計書や施工履歴などの文書が残っているか確認しましょう。
履歴が確認できない場合、過去に実施された耐震改修工事は、その工事を行った事業者しか評価できません。
少し前に悪徳リフォーム事業者の問題もあり、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの改修工事が行われていないことも考えられます。
いずれにせよ耐震改修済みの物件は要注意です。
物件の検討が進んでからこれらの問題が発覚すると、一気に「振り出しに戻る」ことも考えられるので、早めに仕分けしておきましょう
【内見時に確認したいこと】
・外壁、基礎にひび割れがないか
・雨漏れがないか
・床下、小屋裏の点検口があるか
**売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングしましょう
・外壁、基礎にひび割れがないか
内見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。
外壁がモルタル（塗り壁）の場合は、ひび割れがないか確認します。
基礎にひびがないかも確認しましょう。
また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう
・雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。
各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう
・床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。（リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります）
小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。（べニアを載せているだけの状態）
床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません
・売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は、「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします
【不動産売買契約前に実施したいこと】
・インスペクション（耐震診断と瑕疵保険検査）
・リフォーム見積り（リフォーム事業者の選定）
・インスペクション（耐震診断と瑕疵保険検査）
不動産売買契約と耐震や瑕疵保険は直接の関係がありません。したがって、不動産売買契約締結後にインスペクションを実施して、万が一想定以上の改修費用が必要であると判明したとしてもそのことを理由に不動産売買契約を白紙撤回することはできません。
築20年超えの木造住宅は何らかの改修工事が必要と判断される可能性が高いです。
不動産売買契約までに改修費用を確認しておかないと、予算内に収まるかどうか判断できず、安心して取引を進めることができません。
その物件の取引状況（他に買いたい人がいるかどうか）にもよりますが、築20年超えの木造住宅は、インスペクションの実施を優先しましょう
・リフォーム見積り（リフォーム事業者の選定）
リフォーム事業者の選定も早めに行った方が良いです。
築20年超えの木造住宅の取引では、建築士によるインスペクションや証明書発行が必要となるため、耐震や瑕疵保険の対応が可能なリフォーム会社を選ぶ必要があります。
通常のリフォームのように、価格だけで事業者選びを行うことができないので、ご注意ください。
不動産売買契約後はかなりスケジュールがタイトになるので、ゆっくりリフォーム内容や事業者を選ぶ時間がありません。
リフォームをじっくり検討されたい方は、物件を選んでいる段階でリフォーム事業者の選定も進めておく必要があります
注意・まとめ
築20年超えの木造住宅を安心・安全に取引するには、「改修費用」が必要です。
たまたま条件が良くて、結果的に改修費用が必要なかった、というのは問題ありません。ただ、思った以上に改修費用がかかることが後でわかって、予算をオーバーしてしまったため必要な改修工事が実施できないという事態が最悪のケースになります。
しつこいようですが、築20年超えの木造住宅の場合は、「改修工事」を前提に取引を進めます。
「改修工事」が前提であれば、いくらかかるのか当然気になりますし、改修費用を算定するにはインスペクションが必要になるので、インスペクションの対応が遅くなることも考えにくいです。
この改修工事の考え方が他の状況（築浅やマンション）とは異なりますので、ご注意いただきたい点になります
