Q:フラット35とはどのような住宅ローンですか

・フラット３５は、民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローン商品（※）です。
主な商品概要（お申込要件など）は機構が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのは金融機関ですので、融資金利や融資手数料、お申込時の提出書類等は金融機関によって異なります。
※商品名は取扱金融機関によって異なりますが、住宅金融支援機構では「フラット３５」という総称でご紹介しています

・【フラット35】という言葉をよく耳にするかと思いますが、これは住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンの名称です。民間では扱いにくい固定金利の住宅ローンを官民協働で提供しようと、2003年からスタートしています。
【フラット35】を借り入れるときの窓口は民間金融機関ですが、貸し出したローン（債権）を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売する仕組みです。これにより、民間金融機関は金利変動のリスクなどを負わずに固定金利の住宅ローンを扱うことができます。また、住宅金融支援機構という公的な機関の信用力により、証券化した債権を低い利回りで投資家に販売できるので、結果的に住宅ローンの金利も低くすることが可能です。
この【フラット35】を扱っているのはすべての金融機関ではありませんが、都市銀行や地方銀行、信用金庫やネット銀行などさまざまです。なかには【フラット35】を専門に扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関もあります。
【フラット35】を借りられる人や住宅には条件があり、その条件はどの金融機関でも同じです。金利は固定型で、何パーセントかという利率は金融機関によって異なります。また住宅が耐震性や省エネ性など一定の基準を満たすと、当初5年または10年の金利が引き下げられる【フラット35】Sが利用できます。

【フラット35】の金利の特徴は・・

【フラット35】の金利は返済途中で変動することのない固定金利です。【フラット35】Sの場合は当初5年後または10年後に金利が上がりますが、上がった後の金利も借入時に確定するので固定金利の一種といえます。
金利は返済期間によって変わります。返済期間が20年以下だと、21年以上の場合より金利が低くなるのです。返済期間による金利の差はケースによって異なりますが、0.05〜0.08％程度です。ちなみに【フラット35】の返済期間は15年（満60歳以上の場合は10年）以上で、80歳までに返済を終えられる期間までとなっています。
融資率によっても金利が変わります。融資率とは住宅の購入価格または建設費（土地取得費も借り入れる場合はその費用も含む）に占める【フラット35】の借入額の割合のことです。この融資率が9割を超えると、9割以下の場合に比べて借入額全体の金利が高くなります。融資率による金利の差もケースによって異なりますが、0.43〜0.44％程度です。
【フラット35】の金利には団体信用生命保険（団信）の保険料が含まれています。ただし、健康上の理由などで団信に加入できない場合は、保険料分の0.2％を差し引いた金利で借り入れることが可能です。金利が低くなるのでおトクに感じられますが、団信に加入しないと万が一の死亡時に保険金でローンが完済されず、遺族が返済しなければならなくなる場合もあるので注意が必要です。

【フラット35】はどんな人が借りられる

【フラット35】は基本的にだれでも借りられます。とはいえ、いくつかの利用条件があるので確認していきましょう。
まず申し込める人の年齢は満70歳未満までです。ただし親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上でも申し込めます。
申し込めるのは日本国籍の人です。外国人の場合でも以下のいずれかにあてはまる人は申し込むことができます。連帯債務者になることや住宅を共有することも可能です。
・「出入国管理及び難民認定法」（昭和26年政令第319号）第22条第2項または第22条の2第4項の規定により永住許可を受けている人
・「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」（平成3年法律第71号）第3条、第4条または第5条の規定による特別永住者の人
返済能力を左右する収入に関しては、総返済負担率の基準が設けられています。総返済負担率とは、年収に占める年間合計返済額の割合です。ここで言う年間合計返済額とは、【フラット35】の返済額だけでなく、それ以外の住宅ローンや自動車ローン、カードローンなどすべての借り入れの返済額を含みます。クレジットカードによるキャッシングや、携帯電話などの分割払いなども含むので注意が必要です。

【フラット35】Sってなに・・

先ほどから何度か登場している【フラット35】Sとは、【フラット35】の当初金利が優遇される制度です。耐震性や省エネ性など一定の基準を満たす住宅を買う場合に利用することができます。
金利の引き下げ幅は0.25％。引き下げ期間は【フラット35】S（金利Aプラン）が当初10年間、【フラット35】S（金利Bプラン）が当初5年間です。金利Aプランと金利Bプランの違いは、対象となる住宅の基準の高さにあります。金利Aプランのほうが金利Bプランよりも基準が高いのです。
【フラット35】と【フラット35】Sの返済額を比べてみましょう。【フラット35】の金利が1.40％とすると、3000万円を35年返済で借りた場合の毎月返済額は9万円強です。これに対し【フラット35】Sの当初金利は1.15％で、当初の毎月返済額は8万6000円台にダウンします。【フラット35】Sは当初の金利が低い分、ローン残高が早く減るので、金利が1.40％に戻ってからの毎月返済額は9万円弱です。その結果、35年間の総返済額では金利Bプランが40万円弱、金利Aプランが70万円以上、【フラット35】より軽くなる計算です。

【フラット３５】Ｓの技術基準には、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の４つがあります。性能ごとのメリットを以下に示しますのでご確認ください。